中指研究院：3月房地产市场继续微幅改善 京沪迎“小阳春”行情

中指研究院发布报告指出，小阳春3月房地产行业呈现边际改善，研究院月特别是房地幅改在京沪地区，新房市场的产市场继表现回暖。由于春节后需求逐渐释放以及优质项目的续微行情集中上市，3月新房成交同比降幅缩小至13%；与此同时，善京百城二手房价格环比降幅持续收窄，沪迎其中上海和合肥表现上扬。小阳春土地市场方面，研究院月300城住宅用地成交面积和出让金同比分别下降15%和35%，房地幅改降幅有所减小。产市场继

1. 市场供需：3月重点城市新房销售面积同比降幅减小，续微行情二手房成交量也略有回落，善京京沪市场呈现“小阳春”行情

新房市场：春节后需求释放，沪迎随着优质项目入市及加强营销，小阳春3月新房成交预计同比降幅收窄至13%。

图：重点100城商品住宅月度成交面积走势

注：3月为预估值

重点城市新房销售：

数据显示，3月100城新建商品住宅成交面积环比增长128%，同比下降13%。一季度，累计成交面积约4567万平米，同比下降22%。

各线城市情况：

- 一线城市一季度新房销售同比下降18%；

- 二线城市同比下降22%，部分城市如武汉和西安表现良好；

- 三四线城市同比下降24%。

表：2026年3月重点城市新建商品住宅成交情况（单位：万平米）

图：重点50城商品住宅月度批准上市面积及同比走势

重点城市新房上市：新房供应仍在减少，整体市场正处于“去库存”阶段。

统计显示，3月重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降22%，一季度批准上市面积累计下降25%。

各线城市情况：

- 一线城市批准上市面积同比下降19%（上海增长26%，北京、广州、深圳均下降）；

- 二线城市同比下降25%，个别城市表现上扬；

- 三四线城市同比下降31%。供应减少有助于缓解库存压力，但短期仍可能制约销售回暖。

二手房市场：3月京沪二手房成交量上升，主要为小户型及低总价房源。

图：20城二手住宅月度成交套数及同比

重点城市二手房成交：

3月20城二手住宅成交14.8万套，同比下降2.5%。一季度共成交33.3万套，同比下降4.1%。3月最后一周的成交量达到2025年以来的最高点。“小阳春”行情推动市场活跃度有所提升。

部分核心城市的“小阳春”行情表现明显，业主挂牌预期趋于稳定。在刚需支撑下，上海和北京成交量在高基数条件下实现增长。具体来看：

- 上海：3月二手房成交3.1万套，同比增长6%；

- 北京：近两万套成交，同比增长3%。

表：2026年1-3月重点城市二手房成交情况（单位：套）

注：上海、无锡、南宁、温州为二手商品房，其他城市为二手商品住宅

重点城市二手房挂牌：

春节后新增挂牌量回升，但仍显著低于往年同期，二手房卖方预期相对稳定。2月末，重点25城的二手房存量挂牌套数约205万套，环比下降4%。3月新增挂牌约15万套，同比下降约四成。

2. 房价走势：3月百城二手房价格环比降幅持续收窄，上海及合肥出现上涨

图：百城新建住宅及二手住宅价格环比变化

根据中国房地产指数系统的数据：

二手房方面，2026年3月，百城二手住宅均价为12792元/平方米，环比下跌0.34%，跌幅较上月收窄，为连续第三个月收窄，同比下跌8.55%。其中：

- 上海二手房价格环比上涨0.08%，为2023年6月以来首次上涨；

- 合肥环比上涨0.03%，自2023年5月以来首次上涨；

- 北京环比下跌0.31%，跌幅较上月收窄0.35个百分点。

分市来看，各线城市二手房价格环比降幅均有所减小，3月一线、二线及三四线城市的价格环比分别下跌0.16%、0.42%、0.34%；同比分别下跌7.72%、9.17%、8.27%。3月有7个城市环比上涨，91个城市环比下跌，2个城市持平。

新房方面，3月百城新建住宅均价为17115元/平方米，环比上涨0.05%，同比上涨2.24%。房企推盘有所增加，部分城市如杭州、上海、广州高端楼盘入市，带动新房价格结构性上涨。分线情况看，3月一线城市新建住宅价格环比上涨0.24%，同比上涨6.19%。

3. 土地市场：3月300城住宅用地成交面积和出让金同比分别下降15%和35%，降幅缩小

图：300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

图：300城土地出让金月度走势

3月重点城市土拍频率增加，但300城住宅用地成交面积和出让金同比依然下滑。

根据数据，3月300城住宅用地成交2224万平方米，同比下降15.3%；土地出让金963亿元，同比下降35.4%。2026年一季度，300城住宅用地成交6224万平方米，同比下降24.1%；土地出让金为2350亿元，同比下降42.6%。

溢价率方面，开年以来，300城溢价率整体维持在低位。一季度平均溢价率为4.9%。1月市场平淡，2月因高溢价地块推动溢价率升至10.7%；3月溢价率降至3.5%。

图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比例

表：2026年一季度重点城市住宅用地成交情况

从城市集中度来看，2026年一季度，全国TOP20城市宅地出让金占比59%，较2025年全年提高7个百分点。重点城市的土拍活动较少，广州因某地块引领土地出让金上升；上海、北京土地市场平稳，出让金维持在百亿元左右，南通宅地出让金达114亿元。