中指研究院：3月50城住宅租金回升 一线城市表现突出

根据中指院的中指宅租数据显示，近期我国50城的研究院月住房租赁市场出现向好迹象。2月50城住宅平均租金环比下降0.11%，城住城市但跌幅较1月减小0.34个百分点，升线表明租金下跌放缓；3月数据显示，表现这一市场进一步回暖，突出住宅租金环比上涨0.09%，中指宅租达近24个月来的研究院月高位，市场活跃度显著增强。城住城市

从城市层面来看，升线一线城市的表现租金回升显示出强劲的动力，成为推动50城租金回升的突出关键。据监测，中指宅租3月一线城市住宅平均租金为73.21元/平方米/月，研究院月环比上涨0.34%，城住城市而二线和三四线城市则分别下跌0.04%和0.06%。特别是在核心城市，因人口流入和产业支撑，租金上涨幅度更为明显。深圳、北京、上海的租金均环比上涨约0.4%，名列50城前列。

表：2026年3月50城住宅租金TOP20城市表现

数据来源：中指数据CREIS

进一步分析城市内部的租金变化，产业或人口优势明显的区域租金表现更为活跃。例如，在北京，除远郊外的12个行政区中，均有实现租金环比上涨，其中海淀、昌平、通州和大兴的涨幅超0.5%，丰台、朝阳和石景山的涨幅介于0.4%-0.5%之间。这些区域大多是产业发展活跃或人口密集的居住区域，上海、深圳等地的表现相似。

图：2026年3月北京住宅租金地图

数据来源：中指数据CREIS

此外，3月的租金回升不仅出现在普通住宅市场，集中式长租市场也普遍上行。根据中指院的监测，3月北京、上海、广州、深圳等十大城市的集中式长租公寓租金均有所上涨。

租金回升的主要因素是季节性需求的释放。每年春节后为租赁市场的传统旺季，因务工人员返城、高校毕业生求职等多重因素的推动，租赁需求集中释放，市场活跃度提升，进而推动租金回升。

在租赁房源持续增加的背景下，一线城市租金的企稳释放了积极信号。尽管近年来由于保障性租赁房的入市和存量房源的转租，普遍出现租金下跌，但靠强劲的产业集聚与人口净流入，核心城市的租赁市场需求仍然稳固，能够突破供给压力。

展望未来，随着季节性因素减退，重点城市的租赁市场将回归常态，租金大概率将继续承压，并加剧分化。短期内，租赁房源供给仍然充足，租客对价格的敏感度高，市场租金仍有一定调整压力。但在核心城市的优质房源则因其稀缺性和稳定的需求，租金表现可能更具韧性。

从长期来看，国内住房租赁市场的投资与供给结构正在积极变化。随着住房租赁企业和投资机构聚焦核心城市优质区域，租售比的改善也使得长期资本对这些区域的配置意愿下降。未来，随着城市更新加速，核心地段的优质租赁房源供给将持续增加，以满足市场对高质量租住需求的增长，推动租赁市场的供给体系升级，有望迎来回升的机会。